Entretien des parties communes : ce que la loi demande au syndicat et au syndic

Publié le 3 novembre 2026 par Services Garreau · 3 min de lecture

Dans une copropriété, tout le monde pense que « quelqu’un » s’occupe des parties communes : le syndic, le gardien, l’entreprise de ménage. Pourtant, la loi est assez précise sur qui doit quoi. Voici l’essentiel, pour les syndics, les gestionnaires et les conseils syndicaux.

Qui est responsable de l’entretien ?

Le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires, a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). C’est donc lui qui supporte la responsabilité en cas de dommage causé par un défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice d’un recours contre un tiers responsable.

Le syndic exécute : il est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la même loi).

Le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. C’est souvent lui qui constate sur place qu’une ampoule est grillée depuis trois semaines ou qu’une porte ferme mal.

Ce qui relève des parties communes

Selon le règlement de copropriété, ce sont en général :

• le hall, les couloirs, les escaliers, les paliers et l’éclairage ;
• les portes d’entrée, l’interphone, le contrôle d’accès, les portails et portillons ;
• les boîtes aux lettres, les locaux poubelles, vélos et caves ;
• les espaces extérieurs : cour, parking, espaces verts, clôtures.

Le règlement de copropriété fait foi : il précise ce qui est commun et ce qui est privatif. Dans le doute, c’est lui qu’il faut relire.

Trois obligations concrètes

1. Entretenir régulièrement. Pas seulement réparer quand ça casse : nettoyage, contrôle de l’éclairage, vérification des portes et des automatismes, entretien des espaces verts.
2. Faire contrôler ce qui engage la sécurité. Portails automatiques, portes motorisées, éclairage de sécurité, extincteurs ou ascenseurs ont des règles de contrôle propres. Pour les portails, voir notre article sur les obligations d’entretien d’un portail automatique.
3. Garder des traces écrites. Un entretien non tracé est difficile à prouver en cas de litige ou de sinistre.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

Le syndic tient un carnet d’entretien de l’immeuble, dont le contenu est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001. Il rassemble notamment des informations sur l’immeuble, les contrats d’entretien et d’assurance, et les travaux réalisés. C’est le bon endroit pour consigner les visites de contrôle et les interventions, et c’est un document que les copropriétaires peuvent demander à consulter.

Comment s’organiser sans alourdir la gestion

• Un calendrier annuel des contrôles et des passages, par exemple celui de notre article sur le calendrier d’entretien annuel des parties communes.
• Des contrats d’entretien clairs pour ce qui revient chaque année (portail, ménage, espaces verts), avec un compte rendu à chaque passage.
• Une liste de contrôle mensuelle pour le conseil syndical ou le gardien : la checklist d’un immeuble sans gardien peut servir de base.
• Un seul interlocuteur pour les petites réparations, afin de ne pas multiplier les devis pour trois ampoules et une serrure.

Et les petits travaux ?

Une ampoule, une serrure de boîte aux lettres ou un ferme-porte à remplacer ne devraient pas attendre l’assemblée générale. Ils relèvent de l’entretien courant, que le syndic peut engager dans le cadre de son mandat et du budget voté. Pour les travaux plus lourds, c’est l’assemblée générale qui décide. Notre page petits travaux et maintenance en copropriété détaille ce qui se fait au quotidien.

En résumé

L’entretien des parties communes n’est pas une option : c’est une mission du syndicat, exécutée par le syndic, et suivie par le conseil syndical. Le plus simple est de planifier, de confier les tâches récurrentes à un prestataire qui rend compte, et de tout noter.

Services Garreau intervient à Marseille et Aix-en-Provence pour l’entretien et le nettoyage des parties communes et les petits travaux. Pour un devis, appelez le 04 88 39 28 00.

Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (articles 14 et 18) ; décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 relatif au carnet d’entretien de l’immeuble. Les textes évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance avant toute décision.